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穗限价令牵动楼市供应结构 房价上涨动力仍存

2020-01-14 17:20:51来源:励志吧0次阅读

国家统计局最近公布的4月70个大中城市房价显示,环比上涨的城市有67个,而同比上涨的城市有68个,而在4月公布“限价令”的广州仍然领涨全国。专家和业内人士分析,预计三季度未来房价上涨压力较为严峻,如果不采取进一步措施,或将保持温和上涨态势。

——限价令出台、房价涨幅收窄 供应结构发生变化

广州市统计局发布的数据显示,4月,广州市新建商品住宅网上签约面积为57.5 平方米,同比增加15.4%,环比减少 1.8%;网上签约均价16 74元/平方米,环比下降2.6%,但仍同比上升18.4%。而在第一季度,广州房价同比上涨22.5%, 月房价环比上涨 4.9%,4月广州出台商品房定价指导政策,对开发商定价进行限制。

受此影响,广州获批住宅预售情况大幅下降,5月第一周,新增预售住宅不足10套,此后缓慢上升,根据搜房网数据中心监测广州市国土房管局统计,5月1 日至19日,广州新增住宅预售证数量10个,获批销售住宅共1267套,相比前一周上涨超过一半。

由于中心城区的成交受抑,一些开发商也改变了供应结构,向郊区低价中小户型转移,这类市场相对活跃。通过对预售房源区位进行分析,超过90%的预售房源集中在番禺、增城、南沙等郊区位置,在供应结构方面,120平方米以下中小户型住宅超过一半。

存量房方面,4月较 月成交冲高回落,成交环比下降近4成。随着20%个人所得税细则持续悬空,市场交易有所回调。合富置业统计,5月前半月,广州二手房交易环比4月上升15%,与1月同期大体持平,成交价格持稳。

——开发商博弈升级 拆分合同规避调控抬头

业内人士表示,广州执行价格指导之后,如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高,难以通过申报,也就难以入市销售。这将对调节市场预期和市场价格带来直接影响。

广州市国土房管局表示,从指导定价实施以来,广州新建商品住宅成交量和成交价格环比都出现了一定下降,而市场存量仍处高位,截至201 年4月底,广州可售商品住宅面积为540万平方米。

但记者走访发现,开发商面对调控限制,也用出了种种花招。有业内人士向记者介绍,位于广州南沙的楼盘天玺湾,为了应对限价,就想出了把原本规划出售的精装房合同,分拆成“毛坯房”和装修合同,毛坯房的合同单价控制在指导定价线内。

记者查阅数据发现,通过这种方式,去年底网签均价还在每平方米12000元左右的楼盘,今年4月底就“逆市”下降到不足每平方米1万元。而楼盘工作人员也表示,可以通过分别签订房屋和装修合同的方式,实现网签。

“房价统计数据下降了,开发商钱也没少赚,最后就只有老百姓被忽悠了。”这位业内人士表示,在实行限价的北京和广州,这样操作的开发商“绝不只是一两个,就看动不动真格管了”。

但开发商的行为已经涉嫌违法违规。熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示,建成达到交付标准的房屋并交付是开发商作为卖方的基本义务。开发商违反交付标准,拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价,也涉嫌虚假价格,有关部门对此应依法予以纠正和查处。

广州市国土房管局表示,将进一步加大房地产市场巡查监管力度,近期还将联合工商、物价等部门开展房地产市场专项整治行动,重点查处违反住房限购政策违规销售、违规经纪、哄抬房价、发布虚假广告等违法违规行为。目前尚未公布有开发商受到处罚。

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